مقدمة
نتاجا لما تم توجيهه من انتقادات للنصين (القانون
87/07 والمرسوم التشريعي 93-03)، من حيث حصر مجال الترقية العقارية في الأول، وخلط
مفهومها بالنشاط العقاري في الثاني، وفي الوقت التي بات فيه المرسوم التشريعي 93-03
عاجزا عن استيعاب النشاط الموسع للترقية العقارية، صدر القانون 11-04 الذي عرف
المشرع من خلاله الترقية العقارية في الفقرة العاشرة من المادة 03 منه على أنها:
"مجموعة عمليات تعبئة المواد العقارية والمالية وكذا إدارة المشاريع العقارية".
من خلال هذا التعريف، نلاحظ تدارك المشرع
الجزائري لما كان منه من خلط وقصور في التعريفين السابقين، بأن أعطى مجالا أوسع
للترقية العقارية، بأن وسع مجالات نشاطها ليشمل مواضع المشاريع العقارية، التي
عرفها في الفقرة 09 م03 "المشروع العقاري: مجموع النشاطات المتعلقة بالبناء
والتهيئة والإصلاح والترميم والتجديد وإعادة التأهيل وإعادة الهيكلة وتدعيم
البنايات المخصصة للبيع و/أو الإيجار، بما فيها تهيئة الأرضيات المخصصة لاستقبال
البنايات".
أي أن الترقية العقارية، هي مجموعة
العمليات المالية والقانونية والإدارية المتخذة لتنفيذ المشاريع العقارية. أو هي
بمعنى آخر، بعد إسقاط تعريف المرقي العقاري عليها: عملية الأخذ بزمام المبادرة واتخاذ
العناية الرئيسية لإنجاز المشاريع العقارية بمفهوم الفقرة 09 من المادة وبذلك،
يكون المشرع قد خرج من دائرة الحصر والخلط إلى دائرة الشمولية في التعريف، وتوسيع
آفاق مجال نشاط الترقية العقارية.
فما هي مجالات
نشاط الترقية العقاري في إطار القانون 11-04؟
المبحث الأول: البناء والتهيئة
المطلب الأول: البناء
يقصد بالبناء في مجال الترقية العقارية كل عملية تشييد
بناية و / أو مجموعة بنايات ذات الاستعمال السكني أو التجاري أو الحرفي أو المهني،
ويدخل
فيها إنجاز البرامج السكنية والمكاتب والتجهيزات الجماعية المرافقة الضرورية لتسيير
هذه المجمعات،
يشكل
البناء حقا مشتقا من حق الملكية العقارية للأرض و وجها لاستعمال هذا الحق فمالك الأرض
يملك ما فوقها و تحتها إلى الحد المفيد لكن
يظل هذين الحقين مقيدين في ظل القوانين الحديثة التي تقرر تقييد استعمال الحقوق، بطبيعة
و وظيفة محلها، فليس استعمال حق ملكية الأرض بالبناء عليها أمرا مطلقا، لأن الأرض عنصر
نادر يحتاجه سكان المعمورة من أجل إشباع حاجاتهم المتزايدة في بناء المساكن اللائقة
و إقامة المصانع و المرافق العمرانية كما أنهم أيضا بحاجة إليها لممارسة الزراعة من
أجل الغذاء و الكساء و لكن لا يكون الأمر على حساب البيئة أو الأبنية الثقافية التاريخية،
و يقال بأن من اعتنى بالتاريخ ضم إلى عمره أعمارا و بتعبير آخر فإن التوفيق بين الكمية
المعروضة و الكمية المطلوبة من الأراضي لأجل
هذه الحاجات و الموازنة بين مختلف الوظائف يفرض تنظيم حق البناء.
في هذا
الصدد يتدخل المشرع بقانون التهيئة و التعمير
من أجل ضبط عملية تشييد المباني على الملكية العقارية القابلة للبناء و التعمير
عن طريق تحديد وجهة الأرض بالنص على قواعد لشغل الأراضي تتمثل في أدوات التهيئة و التعمير
و في غيابها القواعد العامة للتهيئة و التعمير، هذه القواعد تتكفل بمهمة تحديد حقوق
البناء على كل جزء من الأرض بنسب مختلفة، كما أخضع المشرع عملية البناء إلى نظام الترخيص
المسبق قبل مباشرة البناء بغرض تمكين الإدارة من ممارسة الرقابة المسبقة على مشروع
البناء بالنظر إلى قواعد شغل الأراضي،
المطلب الثاني: التهيئة
يعتبر
اقتناء وتهيئة الأرضيات من أجل البناء، يدخل أيضا في مجالات نشاط الترقية
العقارية، فما المقصود بعملية التهئية؟
التهيئة
هي كل عملية إنجاز و/أو تهيئة شبكات التهيئة بما فيها الفضاءات المشتركة الخارجية.
يتم تخصيص
و تهيئة الأراضي لأغراض عمرانية أو غيرها طبقا لمستندات العمران و التهيئة و مقتضيات
حماية البيئة فيفرض القانون لتحقيق هذه الغاية قيدا على كل مالك أو حائز لملك عقاري
ضمن الأراضي العامرة و القابلة للتعمير بأن يستعمل و يهيئ ملكه طبقا لنوعية الاستعمال
الذي تسطره أدوات التهيئة و التعمير و في غيابها يخضع للقواعد العامة للتهيئة و التعمير.
1. مفهوم التهيئة:
يقصد بالتهيئة مجموعة الاعمال المدروسة الرامية الى ارساء نظام محكم ومتناسق في تركيز
السكان والانشطة الاقتصادية والاجتماعية والبناءات والتجهيزات ووسائل الاتصال على امتداد
رقعة من الارض.
- فهي بالتالي
عمل ارادي يتم عن طريق السلط العمومية او بإيعاز منها وعلى مستويات مختلفة : على مستوى
بلد الى مستوى مدينة فحي سكني او حتى المستوى المحلي الداخلي (تهيئة مسكن او مصنع ...).
2.
التهيئة العمراني: يقتصر مجال تطبيق التهيئة العمرانية
على التجمعات السكانية الحضرية خاصة. وتتمثل في جملة الاجراءات والاعمال
الفنية والتشريعية والعقارية والجمالية لإحكام تنظيم وتصميم المجال العمراني وحسن
التصرف فيه لبلوغ نفس الاهداف المذكورة في تعريف التهيئة الاقليمية ومنها بالخصوص الاستغلال
الافضل للفضاء العمراني وتحسين ظروف سكن وعمل السكان والترفع في انتاجيتهم مع المحافظة
على الموارد الطبيعية.
مفهوم التهيئة العمرانية
يحافظ على معنى واسع، حيث يستوعب كل التدخلات الضرورية لأي سياسة عمرانية هدفها أن
تبقى المدينة نظاما حيا موحدا يمكن للحديث أن يتعايش مع القديم بانسجام وحركية على
مستويات متلائمة ومتوافقة مع النوعية محافظة على الموارد الطبيعية.
المبحث الثاني: إصلاح وتجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم
أو تدعيم البنايات
هذه العمليات (إصلاح
وتجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم أو تدعيم البنايات) تتعلق بالأنسجة
العمرانية القديمة.
وعليه سنتطرق إلى تعريف المصطلحات (المطلب
الأول) ثم تحديد عملية التدخل (المطلب الثاني).
المطلب
الأول: تعريف المصطلحات:
الإصلاح: استعادة أو إصلاح
أجزاء من البناية وتتعلق بالأشغال الثانوية.
الترميم العقاري: كل عملية
تسمح بتأهيل بنايات أو مجموعة بنايات ذات طابع معماري أو تاريخي، دون المساس بالأحكام
المتضمنة في القانون رقم 98-04 المؤرخ في 20 صفر عام 1419 الموافق 15 يونيو سنة
1998 والمذكور أعلاه.
التجديد العمراني: كل عملية
مادية تمثل دون تغيير الطابع الأساسي للحي، تغييرا جذريا في النسيج العمراني الموجود
مع إمكانية هدم البنايات القديمة، وعند الاقتضاء إعادة بناء بنايات جديدة في نفس الموقع.
إعادة التأهيل: كل عملية
تتمثل في التدخل في بناية أو مجموعة بنايات من أجل إعادتها إلى حالتها الأولى وتحسين
شروط الرفاهية واستعمال تجهيزات الاستغلال.
إعادة الهيكلة: يمكن
أن تكون شاملة أو جزئية، وتخص شبكات التهيئة وكذا البنايات أو مجموعة البنايات.
ويمكن أن تؤدي هذه العملية إلى الهدم الجزئي
لتجزئات أو تغيير خصائص الحي من خلال تحويل النشاطات بكل أنواعها وإعادة تخصيص البنايات
من أجل استعمال آخر.
التدعيم: كل عملية تتمثل
في إعادة الاستقرار لبناية ما من أجل تكييفها مع المتطلبات التنظيمية الجديدة.
المطلب
الثاني: عملية التدخل
عملية التدخل هي مجموعة أعمال وأشغال
إعادة التأهيل والتجديد و /أو إعادة الهيكلة العمرانية الحضرية والريفية.
(تكلمت عنها المواد 03و6و8و9 من القانون 11-04).
وأخيرا صدر المرسوم التنفيذي 16-55
في01/02/2016 يحدد شروط وكيفيات التدخل في الانسجة العمرانية القديمة. وذلك تطبيقا
للمواد المشار إليها سابقا.
حيث حدد وبين عدة آليات متدخلة في عملية
الأنسجة العمرانية القديمة،
وتهدف عملية التدخل في الأنسجة العمرانية
القديمة إلى:
- إعادة
تأهيل الأنسجة العمرانية القديمة قصد تحسين مقاومتها وديمومتها ومنظرها وشروط
قابلية استعمالها السكني،
- تجديد
الأحياء القديمة من خلال إعادة هيكلة وإعادة تأهيل وتجديد حالة الشبكات والعمارات
والبنايات والهياكل القاعدية والتجهيزات والمساحات العمومية.
وتتم
مباشرة عمليات التدخل في الأنسجة العمرانية القديمة على مستوى كل تراب الولاية،
تطبيقا لأدوات التعمير، في إطار حماية التراث المبني وتثمينه. كما تكتسي عمليات
التدخل في الأنسجة
العمرانية القديمة طابعا ذا صالح عام طبقا لأحكام المادة 13 من القانون 11-04.
تنبثق
عمليات التدخل في الأنسجة
العمرانية القديمة عن استراتيجية تدخل تتضمن أعمالا وأهدافا على المدى القصير
والمتوسط والطويل مع تقييم متواصل.
وتتم
إعادة تأهيل العمارات والبنايات ذات المنفعة التاريخية أو الثقافية أو المعمارية
الخاصة وغير المصنفة وغير المحمية بموجب أحكام القانون 98-04 المؤرخ في 20 صفر
1419 / 15يونيو1998 في ظل احترام قيمها الجوهرية.
وتنشأ
قصد المشاركة في عملية تسيير برامج التدخل في الأنسجة العمرانية القديمة ومتابعتها
وتقييمها:
- لجنة
إشراف على مستوى الولاية،
- لجنة
تقنية على مستوى البلدية،
- صاحب
مشروع منتدب يدعى "متعامل".
تكون
مهامها الأساسية إجمالا، الإشراف وإعداد الدراسات والمخططات المتعلقة بسير عملية
التدخل،
بحيث
عند المصادقة على المخططات والدراسات، يعهد إلى مرقي
عقاري وفقا لدفتر شروط للقيام بإنجاز عمليات إصلاح وتجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة
هيكلة أو ترميم أو تدعيم البنايات،
الخاتمة
في الختام نقول – اجمالا-تشمل مجالات الترقية العقارية
العمليات التالية (المادة
15 من القانون 11-04):
• إنجاز البرامج السكنية و المكاتب و التجهيزات
الجماعية المرافقة الضرورية لتسيير هذه المجمعات،
• اقتناء و تهيئة الأرضيات من أجل البناء،
• تجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم
أو تدعيم البنايات) والتي
يقصد بها عملية التدخل طبقا للمرسوم التنفيذي 16-55 في01/02/2016 المشار إليه
سابقا).
المصادر:
- القانون
11 -04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432
الموافق 17 فبراير 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية
(ج ر رقم 14 لسنة 2011).
- المرسوم
التنفيذي 16-55 في01/02/2016 يحدد شروط وكيفيات التدخل في الانسجة العمرانية القديمة
(ج ر رقم 07 لسنة 2016).
